以下問答的資料日期為 2026-10-27（每題依據欄另標），法規與稅制可能修正，具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
違章建築
台南被判拆除的違建，有辦法補照而暫時不拆嗎？
有條件。符合優先拆除情形的違章建築，在核判拆除處分書後的拆除改善期間內，經開業建築師簽證檢討，現況違建增建的水平與垂直面積之建蔽率及容積率未逾法定者，可先列管並暫免列入優先拆除；但須領得使用執照後才能解除列管。涉及使用或產權糾紛的違建，應由權利人自行循民刑事程序處理。建蔽率、容積率細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：臺南市政府違章建築處理要點（111.01.18修正）第8點、第9點（資料日期 2026-10-27）
台南的房子擅自改成店面、辦公室，沒申請變更使用會被罰多少？
臺南市工務局113年6月17日訂定使用管理裁罰基準，自即日生效。已領使用執照的建築物未經核准擅自變更使用（建築法第73條第2項、第91條第1項第1款），供公眾使用建築物第一次罰9萬元，並限期3個月內改善或補辦手續；非供公眾使用第一次罰6萬元。再違規逐次遞增，供公眾使用每次加6萬元、非供公眾使用每次加3萬元，最高30萬元；必要時停止供水供電、封閉或強制拆除。
依據：臺南市政府工務局處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準（113.06.17南市工使二字第1130368857A號令發布，自即日生效）附表項次壹、第4點；建築法第73條第2項、第91條第1項第1款（資料日期 2026-10-27）
台南擅自蓋違建、沒申請建築執照，會被罰多少？
臺南市工務局115年1月13日訂定建築法第86、87條裁罰基準，自即日生效。違反建築法第25條擅自建造：造價100萬元以下部分按造價千分之20罰鍰；超過100萬至500萬的部分按千分之30；超過500萬的部分按千分之40，並勒令停工補辦手續，必要時強制拆除。申請建造中先行使用：供公眾使用千分之3、非供公眾使用千分之1；擅自拆除罰3,500元。
依據：臺南市政府工務局處理違反建築法第八十六條及第八十七條裁罰基準（115.01.13南市工管一字第1150082913號令訂定，自即日起生效）第2點；建築法第25條、第86條（資料日期 2026-10-27）
台南違反都市計畫法被罰鍰，可以申請分期繳嗎？
可以。臺南市政府都市發展局辦理違反都市計畫法行政罰鍰分期繳納實施要點於114年10月29日訂定，自114年10月30日生效。義務人因經濟狀況無法一次繳清、遭遇天災事變重大財產損失或其他不可歸責事由，可書面釋明並附證明申請；每期1個月，總期間不得逾3期，低收入戶不得逾12期；一期未按時繳納，其餘視同全部到期並移送強制執行。
依據：臺南市政府都市發展局辦理違反都市計畫法行政罰鍰分期繳納實施要點（114.10.29）第2點至第6點（資料日期 2026-10-27）
公寓大廈
台南的公寓大廈共用部分維修可以申請補助嗎？
可以。領有使用執照滿5年，且已依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人並向主管機關報備登記的公寓大廈，可由管委會或管理負責人申請共用部分維護修繕補助，項目包括公共環境清潔衛生、公共消防滅火器材維護，以及公共通道、溝渠、無障礙設施、外牆磁磚或裝飾材等修繕。同一公寓大廈每4年補助一次，申請期間與金額由工務局公告，年度經費不足得不補助；115年度受理期間公告為5月1日至31日，已過，請留意下一期公告。
依據：臺南市公寓大廈共用部分維護修繕費用補助辦法（110.09.17）第3、4、5、6、10條；臺南市政府工務局115年度執行計畫公告（資料日期 2026-10-27）
危老重建
台南危老重建，建蔽率可以放寬嗎？
依臺南市危老建蔽率放寬標準，符合危老條例的合法建築物，若重建基地位於都市計畫住宅區，建蔽率依各都市計畫土地使用分區管制要點規定，未載明者以都市計畫法臺南市施行細則的住宅區建蔽率為限；但住宅區建蔽率未滿60%者，可放寬至60%。依危老條例第7條，放寬以住宅區基地為限，且不得超過原建蔽率。此標準施行至民國116年5月31日止，實際仍以該地區都市計畫書為準。
依據：臺南市危險及老舊建築物重建都市計畫住宅區建蔽率放寬標準（107.05.02）第2、3、5條；都市危險及老舊建築物加速重建條例第7條（資料日期 2026-10-27）
台南危老重建計畫怎麼申請？老屋耐震評估有補助嗎？
向都發局提出申請（重建計畫申請期限至民國116年5月31日），附切結書、合法建築物證明、全體所有權人名冊及同意書、重建計畫書、工務局核發的原建築容積核定函（申請容積獎勵者）等。耐震評估：本市建築物所有權人可申請結構安全性能評估費用補助，二人以上須逾半數同意並推派一人，補助額度依中央辦法，申請期間由工務局公告。
依據：臺南市危險及老舊建築物申請重建計畫作業要點（111.03.24修正）第3點；臺南市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法（107.03.16）第3、4、6條；都市危險及老舊建築物加速重建條例（112.12.06修正）第5條第2項（資料日期 2026-10-27）
都市更新
台南都市更新可以用什麼方式換容積獎勵？
依臺南市都市更新建築容積獎勵辦法：實施者捐贈現金給都市發展更新基金、開闢或管理維護更新單元內或周邊公共設施、提供額外停車空間並無償登記市有，可依公式獲獎勵；退縮建築部分，自建築線退縮6公尺以上且與鄰地距離3公尺以上獎勵基準容積10%，退縮4公尺以上且與鄰地距離2公尺以上獎勵8%。依都市更新條例第65條第6項，地方自治法規給予的獎勵合計不得超過基準容積20%。
依據：臺南市都市更新建築容積獎勵辦法（112.04.13修正）第3、4、4條之1、5條；都市更新條例第65條第5項、第6項（資料日期 2026-10-27）
房屋稅
台南社會住宅或公益出租人出租房子，有稅的優惠嗎？
有。社會住宅於興辦期間，依住宅法興辦方式分別免徵地價稅及房屋稅，或地價稅減徵80%、房屋稅稅率1.2%；經認定的公益出租人，出租房屋供住家使用的土地，地價稅按自用住宅用地稅率課徵，出租房屋的房屋稅依房屋稅條例按1.2%。同一地號或房屋只有部分符合者，按符合的面積比例適用。這些住宅法租稅優惠的實施年限，行政院已令延長至121年1月12日。
依據：臺南市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例（114.04.08修正）第3、5、6條；住宅法第16條第1項、第2項、第4項、第22條第1項、第4項；房屋稅條例第5條第1項第1款第1目；行政院115年9月2日院臺建字第1151015015號令（住宅法第15條第1項、第16條第2項、第22條第1項及第3項、第23條第2項租稅優惠，實施年限自116年1月13日至121年1月12日）（資料日期 2026-10-27）
社會住宅
台南蓋房子捐社會住宅或公有地蓋社宅，容積可以多給嗎？
公有土地供老人活動設施、長期照顧服務機構、公立及非營利幼兒園、公共托育設施或社會住宅使用者，容積可酌予提高至法定容積1.5倍。私人在都市更新地區以外，先取得市府社宅主管機關同意，無償捐贈集中留設600㎡以上樓地板面積及其土地所有權作社會住宅，經核准者，捐贈部分免計容積，另可提都委會審議容積獎勵，以捐贈樓地板面積的一倍為上限，且不得超過法定容積1.5倍。
依據：都市計畫法臺南市施行細則（自治規則，114.10.02修正）第37條之1、第37條之2（資料日期 2026-10-27）
台南社會住宅的申請資格和租期是什麼？
申請人須成年、在臺南設籍或就學就業，家庭成員在臺南均無自有住宅、未承租公營或社會住宅、未同時享有其他住宅貸款利息或租金補貼，且家庭年所得平均每人每月不超過當年度本市最低生活費3.5倍。租約最長3年，續租合計不超過6年，符合住宅法弱勢身分者可延長為12年；簽約繳2個月租金保證金及第1個月租金，弱勢身分者保證金為1個月租金。依住宅法第4條，社宅至少四成保留給經濟或社會弱勢、兩成給新婚2年內或育有未成年子女的家庭。
依據：臺南市社會住宅出租辦法（114.11.20修正）第4、15、16條；住宅法第4條（115.03.04修正）（資料日期 2026-10-27）
預售屋與實價登錄
台南買賣成交後沒申報實價登錄，會被罰多少？累犯會加罰嗎？
依臺南市政府地政局113年9月5日訂定、113年10月1日生效的裁罰基準：買賣已辦竣移轉登記，權利人及義務人經限期申報仍未共同申報者，第一次罰3萬元並令15日內改正；屆期未改正按次處罰，依序15萬、30萬、45萬、60萬、75萬元，第七次起100萬元；含建物按戶（棟）計罰。同一人往前回溯2年曾因同一規定受罰者，第一次額度每次加罰2萬元，單次最高15萬元。
依據：臺南市政府地政局處理違反申報實價登錄事件裁罰基準（113.09.05）附表一項次壹、貳；平均地權條例第47條第2項、第81條之2第1項（資料日期 2026-10-27）
太陽光電
台南農地或魚塭要設地面型太陽光電，有什麼規定？
依臺南市太陽光電設施設置監督管理辦法（115年9月8日修正發布，條文規定自發布日施行）：地面型應以土地複合利用為優先，太陽光電板最低高度自地面起算2.5公尺以上（經目的事業主管機關許可者除外）；設置區位宜優先選擇非第一級環境敏感地區及重要濕地範圍；自基地邊界線退縮至少1.5公尺植栽綠化或設隔離設施。水面型另須先辦水質檢測，總面積不得超過蓄水設施滿水位面積50%。農地、魚塭仍須另符合土地使用管制及目的事業主管機關規定。
依據：臺南市太陽光電設施設置監督管理辦法（115.09.08修正）第5條至第9條、第12條、第14條（資料日期 2026-10-27）
空地空屋
台南的空地、空屋放著不管會被罰嗎？
會。臺南市空地空屋管理自治條例要求所有權人、管理人、使用人應刈除逾100公分的雜草、清除廢土廢棄物，不得堆置妨礙公共安全、環境衛生的物品，並配合衛生局清除病媒孳生源。經通知限期改善仍未改善，環保局或衛生局可處3千6百元至3萬元罰鍰，並得按次處罰。適用施行區域由市府另行公告。
依據：臺南市空地空屋管理自治條例（115.04.01修正）第4、5、9、10、11條（資料日期 2026-10-27）
