住家買賣媒合

房子要辦完移轉登記才算取得所有權。依《民法》第 758 條，不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力，而且應以書面為之。

內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》把價金分成四期：簽約款、備證款（賣方備齊移轉登記文件時）、完稅款（土地增值稅、契稅稅單核下後）、交屋款；沒有貸款的，交屋款在辦妥所有權移轉登記後支付並同時點交，有貸款的另依貸款、代償與撥款的約定辦理。交屋前後的地價稅、房屋稅、管理費等，以交屋日為準按當年度日數比例分擔。

價金要不要交由第三方專戶保管（如價金信託），上述應記載事項沒有強制規定，可由買賣雙方另行約定；本站會在簽約前把可選的做法說明清楚。

依《不動產經紀業管理條例》第 22 條，透過仲介買賣時，委託書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書與買賣契約書，都要由經紀業指派的經紀人簽章。同條例第 23 條要求經紀人員以經委託人簽章的說明書向您解說；依第 24 條，簽約時要交付給您簽章，並視為買賣契約書的一部分。

內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》對成屋列了許多項，住家買方最該看的是：建物用途（以使用執照、登記謄本等文件為準）；目前作住宅使用的房子是否位在工業區或不得作住宅使用的商業區，若是要敘明合法性；有無積欠水電、瓦斯、管理費，集合住宅另載管理費、公共基金與規約；有無混凝土氯離子含量及輻射檢測，沒有要敘明原因；有無滲漏水、違建；以及產權持有期間專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。

仲介若同時受買賣雙方委託，依同條例第 24-2 條，要經雙方書面同意，並公平提供類似不動產的交易價格、告知依仲介專業應查知的瑕疵、協助買方做必要的檢查。

成交行情。依《平均地權條例》第 47 條，買賣案件申請移轉登記時，買賣雙方要共同申報登錄成交實際資訊，除涉及個人資料外得提供查詢，管道是內政部不動產交易實價查詢服務網。比行情要看多筆條件相近的成交，不宜拿單一案例比價。

產權登記。依《土地登記規則》第 24-1 條，任何人都可以申請第二類謄本（會隱匿部分個資），先確認面積、權利範圍、他項權利與限制登記。

使用分區。房子坐落的使用分區，可以先用本站的使用分區地圖查地號或點選宗地；正式認定以使用分區證明為準。

輻射屋與海砂屋。依核能安全委員會說明，目前發現的放射性污染建築物都是民國 71 至 73 年建造、使用執照核發日期在 71 年 11 月至 75 年 1 月之間；年劑量 1 毫西弗以上者每年造冊，可在核安會輻射屋查詢系統輸入地址查詢。海砂屋（混凝土氯離子含量過高）要看不動產說明書記載的氯離子檢測結果，沒有檢測報告時，可在簽約前約定委託專業機構檢測。

買的時候。買方繳契稅，依《契稅條例》第 3 條為契價 6%，契約成立之日起 30 日內申報（同條例第 16 條）。依成屋買賣定型化契約應記載事項，印花稅、契稅、登記規費由買方負擔，土地增值稅由賣方負擔。

持有的時候。房屋稅依《房屋稅條例》第 5 條，自住住家用為房屋現值 1.2%，本人、配偶及未成年子女全國只有一戶、供自住且現值在一定金額以下者為 1%；自住要件是無出租或營業、本人配偶或直系親屬實際居住並設籍，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內（《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第 2 條）。高雄市依《高雄市房屋稅徵收自治條例》第 4 條，自住同為 1.2%，非自住的其他住家用房屋依全國持有戶數為 3.2% 到 4.8%。地價稅依《土地稅法》第 17 條，自用住宅用地按千分之二計徵（都市土地 3 公畝內），本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限，要在每年地價稅開徵 40 日前申請（同法第 41 條）。

賣的時候。土地增值稅：自用住宅用地指所有權人或其配偶、直系親屬在該地設籍，且無出租或營業的住宅用地（《土地稅法》第 9 條）。出售時都市土地 3 公畝內按 10% 課徵，出售前一年內曾出租或營業者不適用；這個稅率以一次為限，用過之後再出售，要同時符合面積 1.5 公畝內、本人配偶及未成年子女沒有其他房屋、持有 6 年以上、設籍且持有連續滿 6 年、出售前 5 年無出租營業，才能再用（同法第 34 條）。申請時要在土地現值申報書註明「自用住宅」（同法第 34-1 條）。

房地合一稅：民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，出售時依《所得稅法》第 4-4 條課徵。本人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用，且 6 年內未曾適用者，按規定計算的所得在 400 萬元以內免稅（同法第 4-5 條），超過部分按 10% 課徵（同法第 14-4 條）；其他情形依持有期間，境內居住個人 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。不論有沒有應納稅額，都要在移轉登記次日起 30 日內申報（同法第 14-5 條）。

以上只是制度整理，數字以現行條文為基準，請再對一次最新公告；稅率與要件依取得時間、持有期間、用途與個別情況而異，實際稅額以稅捐機關核定為準。完整說明見稅務整理。

換屋最常卡在時序。先賣後買，資金明確，但要安排過渡的住處；先買後賣，搬家從容，但兩邊的貸款與價金會重疊，而且持有兩戶期間，地價稅的自用住宅稅率，本人、配偶及未成年受扶養親屬只能適用一處（《土地稅法》第 17 條）。

稅法對換屋有兩種重購規定，期限都是 2 年。房地合一重購退稅：依《所得稅法》第 14-8 條，出售自住房地繳了房地合一稅，自完成移轉登記之日起 2 年內重購自住房地，可在重購登記次日起 5 年內，按重購價額占出售價額的比率申請退稅；先買後賣在 2 年內，則於申報時按比率扣抵。重購後 5 年內改作其他用途或再移轉，要追繳。土地增值稅重購退稅：依《土地稅法》第 35 條，自用住宅用地出售後 2 年內另購自用住宅用地（都市土地 3 公畝內），新購地價超過原出售地價扣除已繳土增稅後的餘額者，可在已繳稅額內申請退還不足支付新購地價的部分；先買後賣在 2 年內也準用，出售前一年內曾營業或出租者不適用。

要件細節多，換屋前先把兩邊的過戶日期排進時程，再向稅捐機關確認。本站協助換屋時，會把賣出與買進的交屋、貸款與登記日期一起排。

依《不動產經紀業管理條例》第 19 條，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者應依實際成交價金，按中央主管機關規定的報酬標準計收；違反者，已收的差價或報酬要加計利息後加倍返還。內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》訂的是上限：向買賣一方或雙方收取的報酬總額合計不得超過實際成交價金 6%；這是最高上限，不是固定收費比率，收取標準與雙方的比率要記載在委託銷售契約書、要約書裡。

委託出售前，建議先備妥所有權狀或謄本、身分證明、使用執照影本（有的話）、管理費與公共基金資料，以及漏水、修繕、檢測等現況紀錄，讓不動產說明書能據實填寫；準備清單見委託出售・出租。

依《所得稅法》第 4-5 條，設籍、持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用，且 6 年內未曾適用者，所得 400 萬元以內免稅，超過部分依同法第 14-4 條按 10% 課徵。民國 105 年以前取得的房地不適用房地合一，個案以國稅局認定為準。

有。依《不動產經紀業管理條例》第 19 條與內政部報酬計收標準，向買賣一方或雙方收取的報酬合計不得超過實際成交價金 6%，這是上限，不是固定比率。

符合條件就可以申請。房地合一稅依《所得稅法》第 14-8 條、土地增值稅依《土地稅法》第 35 條，出售後 2 年內重購自住房地或自用住宅用地，可申請退稅；先買後賣在 2 年內也有扣抵或準用規定。是否符合，以稅捐機關審核為準。

輻射屋可在核安會輻射屋查詢系統輸入地址查詢。海砂屋要看混凝土氯離子檢測；透過仲介買賣時，不動產說明書要記載有無氯離子含量及輻射檢測，沒有要敘明原因。