不動產交易稅務資訊

土地移轉時，賣方就土地漲價繳土地增值稅。依《土地稅法》第 28 條，已規定地價的土地移轉時按土地漲價總數額課徵；因繼承移轉、政府出售或依法贈與的公有土地、受贈的私有土地免徵。

一般稅率採三級累進（同法第 33 條）：未達原地價 100% 部分課 20%、100% 以上未達 200% 部分課 30%、200% 以上部分課 40%；持有超過 20、30、40 年者，就超過最低稅率部分再減徵 20%、30%、40%。

自用住宅用地有 10% 優惠，但要件嚴格：須設籍、無出租或供營業使用，面積以都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝為限，且一生一次（同法第 9 條、第 34 條第 1 項）；一生一屋另須設籍並持有滿六年、出售前五年無營業或出租等（同法第 34 條第 2 項、第 4 項、第 5 項）。供營業使用的店面不符合。

買方取得不動產時繳契稅。依《契稅條例》第 2 條，買賣、承典、交換、贈與、分割或占有取得所有權都要申報契稅，但已開徵土地增值稅區域的土地免徵，實務上契稅主要課在建物。稅率按契價計（同條例第 3 條）：買賣 6%、典權 4%、交換 2%、贈與 6%、分割 2%、占有 6%；應於契約成立之日起 30 日內向當地稅捐稽徵機關申報（同條例第 16 條）。

個人或公司出售 2016 年（民國 105 年）以後取得的房屋、土地，交易所得按房地合一稅課徵（《所得稅法》第 4-4 條），課的是獲利，稅率主要看持有期間。境內居住的個人稅率如下（同法第 14-4 條）：

另有較低稅率（同法第 14-4 條）：非自願因素（以財政部 110 年 6 月 11 日公告的 7 款情形為準）、合建分售、都更或危老重建後第一次移轉且持有五年以下者 20%；自住房地餘額超過 400 萬元部分 10%；非境內居住個人 2 年以內 45%、超過 2 年 35%。公司（營利事業）也適用（同法第 24-5 條）：境內者 2 年內 45%、2～5 年 35%、超過 5 年 20%，境外者 2 年內 45%、超過 2 年 35%。

自住有免稅空間（同法第 4-5 條）：設籍、持有並居住連續滿六年，且交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用，本人、配偶及未成年子女於交易前六年內也未曾適用過這項優惠（隔六年可再用，不是一生只能用一次），免稅所得額以 400 萬元為限；供營業使用的店面不符合。不論有無應納稅額，都要在所有權移轉登記日次日起 30 日內申報（同法第 14-5 條）。

不動產的買賣、讓售契據要貼印花稅。依《印花稅法》第 7 條，典賣、讓售及分割不動產契據，每件按金額千分之一，由立約或立據人貼用印花稅票。

持有土地每年繳地價稅。依《土地稅法》第 16 條，基本稅率千分之十，超過累進起點地價部分按倍數累進至千分之五十五；累進起點地價以該直轄市或縣市 7 公畝平均地價計算，不含工業、礦業、農業及免稅土地。

工業用地有優惠：按目的事業主管機關核定規劃直接供工業使用的土地，按千分之十計徵、不累進，未按核定規劃使用則不適用（同法第 18 條）。自用住宅用地另有更低優惠，以核定為準。

符合條件、作農業使用的土地課田賦，而田賦目前停徵；依財政部稅務入口網地方稅節稅手冊，這類農地地價稅、田賦都不用繳。

持有房屋每年繳房屋稅，按房屋現值與用途分級。依《房屋稅條例》第 5 條，自 2024 年 7 月 1 日起住家用房屋：自住或公益出租 1.2%（全國僅一戶自住且現值在一定金額以下者 1%）、出租達租金標準或繼承共有 1.5%～2.4%、起造人待銷售兩年內 2%～3.6%。

其他住家用（非自住，即囤房稅 2.0）2%～4.8%，實際級距由地方政府依全國總持有戶數訂定；非住家營業用 3%～5%；兼作住家與非住家者按面積分課（同條例第 5 條）。

高雄市以《高雄市房屋稅徵收自治條例》第 4 條為準：自住 1.2%（全國僅一戶且現值在一定金額以下者 1%）、營業用 3%；空置房屋按使用執照所載用途課徵。

出租不動產收到的租金，屬個人綜合所得稅的租賃所得。依《所得稅法》第 14 條，以全年租賃收入減必要損耗及費用後的餘額為所得額。無費用憑證時，依財政部稅務入口網問答，出租房屋可按核定標準直接減除租金收入 43% 後的餘額為所得額（114 年度標準為 43%；土地與房屋一起出租，也可以用 43%）；僅出租土地則以租金減除當年度地價稅後的餘額為所得額。43% 由財政部逐年核定。

租客是公司、機關、團體等，付租金給境內居住個人時要先辦扣繳。依《各類所得扣繳率標準》第 2 條，租金扣繳率為給付額的 10%；個人與個人之間的租賃通常無扣繳義務。

若由營業人（公司）出租不動產，依《加值型及非加值型營業稅法》第 3 條屬銷售勞務，要課營業稅；法定稅率下限 5%、上限 10%，徵收率由行政院訂定，目前為 5%（同法第 10 條）。公司收租除營利事業所得稅外，通常還要開立發票、申報營業稅。

作農業使用的農業用地稅負最輕。依《土地稅法》第 39 條之 2，移轉給自然人時可申請不課徵土地增值稅；但承受人日後未作農業使用、又未在期限內恢復，再移轉時仍要課徵。

繼承或受贈農地也有優惠：依《遺產及贈與稅法》第 17 條，由繼承人或受遺贈人承受、作農業使用的農地及地上農作物，價值可全數自遺產總額扣除；贈與民法所定繼承人者也不計入贈與總額（同法第 20 條）。優惠都以持續作農業使用為前提。

工業用地不是農業用地。丁種建築用地、都市計畫工業區土地移轉時不適用農地「不課徵土地增值稅」（《土地稅法》第 39 條之 2），仍按漲價總數額課土地增值稅；地價稅若按核定規劃直接供工業使用可享千分之十、不累進，否則回到一般累進（同法第 18 條）。

店面幾乎都供營業使用，住宅類優惠大多用不到：土地增值稅的自用住宅用地 10% 優惠要求無出租或供營業使用（《土地稅法》第 9 條），房地合一自住免稅要求交易前六年無供營業使用（《所得稅法》第 4-5 條），店面都不符合；房屋稅按非住家營業用課徵，高雄市為 3%。

買方主要是契稅（建物按契價 6%）與印花稅（金額千分之一）；賣方可能有土地增值稅與房地合一稅（2016 年以後取得者）。由誰負擔可在契約約定，個案金額以稅捐機關與國稅局試算為準。

不適用。兩項優惠都要求無出租、無供營業使用並設籍居住，店面供營業使用不符合。要用住宅類優惠，物件須實際自住並符合設籍、持有期間等全部條件，以稅捐機關核定為準。

作農業使用的農地移轉給自然人，可申請不課徵土地增值稅，但以持續作農業使用為前提，未作農業使用或違規使用仍會被課或補課。工業用地、住宅用地都沒有這項優惠，是否符合以主管機關核發文件為準。

看名義。以個人出租，租金併入綜合所得稅租賃所得，收租的公司或機關多半先按 10% 扣繳；以公司出租，除營利事業所得稅外，通常還要申報 5% 營業稅、開立發票。哪種有利牽涉整體所得與成本，建議先與稅務專業人員試算。