高雄工業地

甲種工業區以供輕工業及無公共危險的重工業為主，明文禁止煉油、放射性物品、爆炸性物品製造儲存、液化石油氣製造分裝等（都市計畫法臺灣省施行細則第 19 條）；乙種工業區以供公害輕微的工廠使用為主（同細則第 18 條）。高雄市為直轄市，這塊土地的允許使用最後要以高雄市施行細則第 18 條附表一及該都市計畫書為準，省施行細則僅供法理對照。

不論哪一種，某一塊地實際屬於哪一類、能不能做您要的行業，最終都要以主管機關核發的使用分區證明為準，不能只看地目或仲介口頭說法。查分區的方法整理在工業地產中心。

都市計畫工業區的建蔽率、容積率沒有全國統一數字。高雄市依都市計畫法高雄市施行細則第 20 條附表二訂定各分區的建蔽率與容積率，但都市計畫書另有規定者從其規定，實際數值要逐案查閱該地所屬的都市計畫書。非都市土地丁種建築用地則有法定上限：依非都市土地使用管制規則第 9 條，建蔽率不得超過 70％、容積率不得超過 300％（直轄市或縣市政府得視實際需要酌減）。

任何「高雄工業地建蔽率一律 XX％」的說法都要保留——實際值以各都市計畫書與高雄市施行細則附表二為準。

高雄的工業地有一部分位在政府開發的產業園區內，規則和一般工業區的私有土地不同：

• 取得方式：中央或地方主管機關開發的產業園區，產業用地及其地上建築物由開發的主管機關辦理租售、設定地上權或其他經中央主管機關核定的方式處理，計價由主管機關審定（產業創新條例第 46 條）。
• 閒置的後果：土地所有權人無正當理由持續閒置、且符合中央所定認定基準者，主管機關得公告並通知限 2 年內依法完成建築使用，並囑託地政機關辦理註記登記；這 2 年不因土地移轉而中斷，效力仍及於繼受人。屆期未完成者，得處土地當期公告現值總額 10％以下罰鍰，協商不成時並得辦理公開強制拍賣（同條例第 46 條之 1）。

所以在園區內買地或承接廠房，先向該園區的管理機構確認轉讓條件與用途限制，並查謄本是否已有限期建築使用的註記。

工業地成交筆數少、每筆差異大，看行情要看單價，而不是拿單筆成交比價。工業地公開成交研究會以內政部實價登錄公開資料呈現區段水準並標示資料期間。

持有成本也要一起算：供工廠直接生產使用、並依目的事業主管機關核定規劃使用的工業用地，地價稅可按千分之十特別稅率課徵、不累進（土地稅法第 18 條）；但不會自動適用，須於當年地價稅開徵 40 日前主動申請（同法第 41 條），逾期申請者自次年才開始適用。

• 既存未登記工廠風險：民國 105 年 5 月 20 日以後新增的未登記工廠，主管機關應即依法停止供電、供水並拆除，不得納管（工廠管理輔導法第 28 條之 1）。買素地若地上有來路不明的建物，務必先釐清是否屬此類。
• 使用分區與可建量：以官方使用分區證明確認分區，再對照都市計畫書確認建蔽容積是否已用盡。
• 權利與現況：他項權利（抵押、地上權）是否塗銷、界址與現況是否相符。
• 產業園區註記：位於政府開發的產業園區者，查謄本有無限期建築使用的註記登記。
• 聯外與水電：聯外道路能否供大型貨車進出、電力與用水能否申設，實地並向相關事業單位確認。

關於工業區土地的最小分割面積：查無針對「都市計畫工業區」的全國統一或高雄市專屬最小分割面積法定值；土地分割一般受各該縣市畸零地使用自治條例、建築基地法定空地分割辦法與能否單獨建築拘束，仍以該地都市計畫書與地政規定為準。至於「買工業素地地籍與現況不符」的風險，也查無單一官方彙整的統一說明，須逐案由地政士與專業人員查核。

常有人問「以後改成國土計畫，工業區會不會變」。國土計畫法已公告實施，但各縣市的國土功能分區圖公告期程，已依國土計畫法第 45 條修正（由原 4 年延長為公告實施後最長 10 年），全國分區圖尚未全面公告上路；在正式公告前，區域計畫法與非都市土地使用管制規則繼續適用。實際期程以內政部國土管理署公告為準。

• 「甲種工業區就是甲種建築用地」：錯。工業區屬都市計畫，建築用地屬非都市土地編定；非都市土地供工業使用的編定是丁種建築用地。
• 「工業區的建蔽率、容積率全國都一樣」：都市計畫工業區沒有全國統一值，高雄以施行細則附表二與都市計畫書為準；70％／300％是丁種建築用地的法定上限，不能套用到工業區。
• 「買了工業地，地價稅自動按千分之十」：要供工廠直接生產使用並按核定規劃使用，而且須在開徵 40 日前申請。
• 「園區裡的地和外面一樣自由買賣」：政府開發的產業園區，產業用地由主管機關辦理租售，閒置還可能被限期建築、罰鍰甚至強制拍賣。

• 都市計畫法高雄市施行細則（第 18 條附表一使用管制、第 20 條附表二建蔽率容積率）
• 都市計畫法臺灣省施行細則 第 19 條（甲種工業區，供法理對照）
• 非都市土地使用管制規則 第 9 條（丁種建築用地建蔽容積上限）
• 產業創新條例 第 46 條之 1（產業園區閒置土地）
• 土地稅法 第 41 條（特別稅率申請期限）
• 工廠管理輔導法 第 28 條之 1（未登記工廠）
• 國土計畫法 第 45 條（國土功能分區圖公告期程）

以上是我整理的一般性資訊，不是法律意見；法規會修正，引用前請再對一次官方最新條文。這塊土地的分區、允許使用與可建量，最後要以主管機關核發的使用分區證明與該地都市計畫書為準。

兩者都是都市計畫法體系下的工業區。甲種以供輕工業及無公共危險的重工業為主，禁止煉油、放射性、爆炸性物品製造儲存等；乙種以供公害輕微的工廠為主，禁止範圍更廣。高雄市這塊土地的允許使用以高雄市施行細則第 18 條附表一及都市計畫書為準。

不完全一樣。「工業用地」是口語統稱；就法規而言，都市計畫區內是「工業區」（都市計畫法體系），非都市土地供工業使用的編定才叫「丁種建築用地」（非都市土地編定體系）。兩套制度的建蔽容積與允許使用都不同。

不會自動便宜。要供工廠直接生產使用、並經目的事業主管機關核定規劃使用，才能申請按千分之十特別稅率；且須在開徵 40 日前主動申請，未按核定規劃使用者不適用。

不能當一般土地看待。中央或地方主管機關開發的產業園區，產業用地及地上建築物由開發的主管機關辦理租售、設定地上權等，計價由主管機關審定（產業創新條例第 46 條）；取得後無正當理由閒置，還可能被限期 2 年完成建築使用，逾期得處罰鍰並強制拍賣（同條例第 46 條之 1）。

先查它是不是未登記工廠、何時出現。民國 105 年 5 月 20 日以後新增的未登記工廠，主管機關應即依法停止供電、供水並拆除；之前既有的，也要看是否屬低污染、有沒有依規定申請納管或提出改善計畫（工廠管理輔導法第 28 條之 1）。買前務必釐清，避免承接拆除或停水停電的後果。