工業用地

都市計畫工業區屬都市計畫法體系。依《都市計畫法臺灣省施行細則》第 14 條，工業區分特種、甲種、乙種、零星四類，但此分類只適用省轄縣市。高雄市是直轄市，依《都市計畫法高雄市施行細則》第 18 條附表一管制，細則本身並無「特種／甲／乙／零星」命名；允許使用與建蔽、容積率一律查附表一與該宗都市計畫書。

非都市土地則走區域計畫法編定。依《區域計畫法施行細則》第 13 條，「丁種建築用地」供工廠及有關工業設施使用，「農牧用地」供農牧生產及其設施使用；編定與變更編定都要報中央主管機關核定。

非都市土地一旦編定，只能依容許使用項目與許可使用細目使用。依《非都市土地使用管制規則》第 6 條，各使用地的容許項目、許可細目與附帶條件規定在附表一（為 PDF 附件），丁種建築用地能做哪些行業要直接查附表一。

能蓋多少有法定上限：依同規則第 9 條，丁種建築用地建蔽率上限 70%、容積率上限 300%，直轄市或縣市政府得酌予調降並報中央備查。這是上限而非每塊地都自動達到的值，實際可建量以使用分區證明與編定資料為準。

農牧用地要作工業使用，通常得辦「使用地變更編定」。依《非都市土地使用管制規則》第 28 條，須向土地所在地直轄市或縣市政府申請並繳規費，檢附變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖等；所有權人自行申請者免附同意書。

但有規模門檻：依同規則第 11 條，申請開發作工業使用達 10 公頃以上、或依產業創新條例達 5 公頃以上，就不是變更編定，而要辦理使用分區變更為工業區。

既有工廠擴廠另有一途：依同規則第 31 條，工業區以外丁種建築用地或都市計畫工業區土地確已不敷使用，並依《產業創新條例》第 65 條取得工業用地證明書者，才能以毗連非都市土地變更編定為丁種建築用地；限低污染擴展或設污染防治設備，並須另規劃 10% 綠地編為國土保安用地、繳回饋金。

政府開發的產業園區，土地不是自由買賣。依《產業創新條例》第 46 條，園區內產業用地及其地上建築物，由開發的主管機關辦理租售、設定地上權或其他經核定方式處理，計價由主管機關審定；進駐走的是申請與審定，不是向屋主議價。

取得後長期閒置也有後果：依同條例第 46 條之 1，政府園區土地無正當理由持續閒置且符合認定基準者，主管機關得公告限 2 年內完成建築使用（不因移轉中斷），屆期未完成得處當期公告現值 10% 以下罰鍰、協商不成得強制拍賣；閒置基準為自取得所有權起逾 3 年未完成建廠，且有建蔽率低於 30%、未具主要機械或營業設備、未取得核准登記等情形之一。

很多工業使用發生在農地上，即俗稱的「農地工廠」。依《工廠管理輔導法》第 28 條之 1，民國 105 年 5 月 20 日以後新增的未登記工廠應即停水停電並拆除；105 年 5 月 19 日以前既有者，非低污染的應輔導轉型、遷廠或關廠，低污染但未依規定申請納管或提改善計畫者亦同。

低污染既有未登記工廠曾能就地納管、逐步取得特定工廠登記（依同法第 28 條之 5，2 年內申請納管、3 年內提改善計畫）。但依《特定工廠登記辦法》第 2 條，申請納管截止日是民國 111 年 3 月 19 日，早已截止，不能再申請納管；特定工廠登記有效期限依同辦法第 25 條到民國 129 年 3 月 19 日止。

已取得登記者要真正合法化仍須處理用地：依《工廠管理輔導法》第 28 條之 10，群聚地區優先以新訂都市計畫或開發產業園區處理；非群聚且在都市計畫以外者，由取得登記者申請「特定工廠使用地證明書」辦變更編定，變更前繳回饋金撥入農業發展基金。買賣這類土地前，務必先確認是否已取得特定工廠登記、用地走到哪個階段。

持有成本上，工業用地地價稅有機會適用較低稅率。依《土地稅法》第 18 條，供工業用地等事業直接使用的土地，地價稅按千分之十計徵；但但書明定，未按目的事業主管機關核定規劃使用者不適用，不是買了工業地就自動享有。

移轉時課土地增值稅。依同法第 33 條採三級累進：漲價總數額未達原地價 100% 課 20%，100% 以上未達 200% 部分課 30%，200% 以上部分課 40%；持有逾 20、30、40 年者，就超過最低稅率部分再分別減徵 20%、30%、40%。

另一常見誤解：「不課徵土地增值稅」只適用作農業使用的農業用地移轉給自然人（同法第 39 條之 2），工業用地不是農業用地，不適用。能否適用仍以稅捐稽徵機關核定為準，這裡只做制度整理，不是報稅服務。

高雄的產業園區分屬不同主管機關。中央方面，經濟部產業園區管理局高屏分局（高雄市前鎮區中一路 2 號）轄管永安（兼北高雄）、仁大、大發（兼鳳山）、前鎮科技、成功物流、臨廣科技、高雄臨海、林園等產業園區。

地方方面，高雄市政府經濟發展局經營市營產業園區，例如和發產業園區、岡山本洲產業園區與智慧科技創新園區（KO-IN）。其中岡山本洲產業園區前身為岡山工業區，經濟部於民國 85 年 3 月 13 日核定公告編定，86 年開工、89 年完工、88 年 12 月公告出售，99 年 12 月 25 日高雄縣市合併後更名。

想進駐或取得園區土地，仍以各該園區主管機關公告的現行條件為準；招商、價格與坵塊資訊會隨時間調整，這裡只整理制度與主管機關，不代表現行招租或售地資訊。

「工業用地」是統稱。就制度而言，都市計畫區裡叫「工業區」（都市計畫法體系），非都市土地供工業使用的編定才叫「丁種建築用地」（區域計畫法編定體系）；兩套的允許使用與可建量都不同，買賣前先分清楚。

不行。農牧用地是供農牧生產及其設施使用的編定，要作工業使用須先辦使用地變更編定、報經核定，達規模門檻的還要辦分區變更。直接在農地上蓋的未登記工廠有風險：民國 105 年 5 月 20 日以後新增的，主管機關應即依法停止供電、供水並拆除。

不能再申請納管了。低污染既有未登記工廠的納管申請截止日是民國 111 年 3 月 19 日，早已截止。要買賣既有未登記工廠土地，重點是先確認是否已取得特定工廠登記、用地合法化走到哪個階段，而不是還想去申請納管。

不是自由買賣。政府開發的產業園區，園區內產業用地與地上建築物由開發的主管機關辦理租售、設定地上權或其他經核定方式處理，計價由主管機關審定。想進駐要透過申請與審定，不是直接向屋主議價。