工業地知識
工業地產的規則不多，卡住人的往往是兩套制度被混在一起講。這一頁把使用分區、建蔽容積、工廠登記與產業園區土地分開說清楚，每一條都附官方出處。
工業地的規則不難，難在兩套制度常被混在一起講。都市計畫裡的「工業區」走《都市計畫法》，非都市土地的「丁種建築用地」走《區域計畫法》，分類、允許使用與建蔽容積各走各的。這一頁把它們分開，每一條都附官方出處。
先分清楚：工業地有兩套完全不同的制度
都市計畫範圍內劃設的工業區。臺灣省轄縣市分為特種、甲種、乙種、零星四類（都市計畫法臺灣省施行細則第 14 條）；高雄市是直轄市，另有自己的施行細則。
非都市土地供工廠及工業設施使用的編定，叫「丁種建築用地」（區域計畫法施行細則第 13 條），和都市計畫的甲、乙種工業區不是同一套，允許使用與建蔽容積都不能互換。
第一件事：分清楚兩套制度
都市計畫工業區：四類與各自的允許使用›
依都市計畫法臺灣省施行細則第 14 條，都市計畫範圍內的工業區分為特種、甲種、乙種、零星四類；四類的定義分列在後面幾條：
- 甲種工業區（同細則第 19 條）：以輕工業及無公共危險之重工業為主，只明文禁止煉油、放射性、易爆物製造儲存、液化石油氣製造分裝四類。
- 乙種工業區（同細則第 18 條）：以公害輕微之工廠為主，禁止的工業類別比甲種更廣（含火藥、製紙漿造紙、製革、水泥、放射性、石化基本原料等），並定有附屬設施與公共服務設施的面積上限。
- 特種工業區（同細則第 20 條）：限特種工業及指定的公共服務、公用事業設施使用，附屬設施須經縣市政府審查核准。
- 零星工業區（同細則第 21 條）：為配合原登記有案、無污染、遷廠不易的合法工廠而劃設，只准無污染性工業及相關設施。
「特種／甲種／乙種／零星」這套命名出自臺灣省施行細則，適用臺灣省的非直轄市。高雄市是直轄市，工業區依都市計畫法高雄市施行細則第 18 條附表一管制，該細則的條文本身並未使用這四類名稱，甲種、乙種工業區的允許與禁止使用列在附表一；高雄個案要查附表一與該宗土地的都市計畫書，並以主管機關核發的使用分區證明為準。
非都市丁種建築用地：怎麼認定、能做什麼›
非都市土地要供工廠使用，走的是《區域計畫法》的編定制度。依區域計畫法施行細則第 13 條，供工廠及有關工業設施建築使用的編定，就是「丁種建築用地」；使用地的編定與變更編定，都要報中央主管機關核定。
編成某類使用地之後，只能依「容許使用項目」與「許可使用細目」使用。依非都市土地使用管制規則第 6 條，各類使用地的容許項目、細目與附帶條件訂在附表一（屬附件），丁種建築用地實際能做什麼，要直接查該附表，不宜憑印象列舉。
能蓋多少：建蔽率與容積率
丁種有明文上限，都市計畫工業區沒有全國統一值›
非都市的丁種建築用地有明文上限。依非都市土地使用管制規則第 9 條，丁種建築用地的建蔽率不得超過 70%、容積率不得超過 300%；但直轄市或縣市政府得視實際需要酌予調降，並報中央主管機關備查。所以 70%／300% 是法定上限，不是每塊地都給滿。
都市計畫工業區則沒有一個全國統一的建蔽容積數字，同樣叫「工業區」，不同都市計畫區可能不同。高雄市的市級框架訂在都市計畫法高雄市施行細則第 18 條附表，但條文明定「都市計畫書另有規定者從其規定」，實際數值要逐一查該計畫區的都市計畫書。網路流傳的單一數字都不能當依據。
要合法生產：工廠登記
什麼算「工廠」、要辦哪些登記›
不是所有生產場所都算「工廠」。依工廠管理輔導法第 3 條，工廠指有固定場所從事物品製造、加工，且廠房達一定面積、或生產設備達一定電力容量、熱能者；未達規模者仍可自願申請登記。
這個「一定規模」有明文門檻。依工廠從事物品製造加工範圍及面積電力容量熱能規模認定標準第 3 條，一般工廠指廠房面積達 150 平方公尺以上、或馬力與電熱合計達 75 千瓦以上；石油及煤製品、化學材料、化學製品製造業，以及依法令訂有設廠標準者，門檻降到 50 平方公尺或 2.25 千瓦。
設廠完成後要辦登記。依工廠管理輔導法第 10 條，設廠完成應申請工廠登記、經核准後才能從事物品製造、加工；若依法律規定應經工業主管機關許可，或屬中央主管機關公告者，還要依同法第 11 條在設廠前先取得設立許可。
選址能不能過關，先看分區與建物。依同法第 15 條，違反土地使用管制、廠房是違章建築或違反建築物使用用途、應辦環評或污染防治計畫而未經環保機關核准、設備不符設廠標準、應先取得設立許可而未獲許可等情形，都不得辦理工廠登記——確認使用分區與建物用途，是能不能合法生產的第一道關。
買素地還要當心地上既存的未登記工廠。依工廠管理輔導法第 28 條之 1，105 年 5 月 20 日以後新增的未登記工廠應即停止供電、供水並拆除；105 年 5 月 19 日以前既有、非低污染者，應輔導轉型、遷廠或關廠，拒不配合即停水停電拆除。過去針對低污染既有工廠的納管（特定工廠登記）申請，已於 111 年 3 月 19 日截止（特定工廠登記辦法第 2 條），現在不能再引導申請納管；買這類土地前，要先查該工廠是否已取得特定工廠登記。
取得土地：產業園區
園區土地不是自由買賣，還要照規劃使用›
政府開發的產業園區，土地不是一般的自由買賣。依產業創新條例第 46 條，園區內的產業用地及其地上建築物，由開發的主管機關辦理租售、設定地上權或其他經核定的方式處理，計價由該主管機關審定。
取得園區土地後也要照規劃使用，不能養地。依同條例第 46 條之 1，園區土地無正當理由持續閒置、又符合中央訂的認定基準者，主管機關得公告限 2 年內完成建築使用；屆期未完成，得處當期公告土地現值總額 10% 以下罰鍰，協商不成還可依查估價格公開強制拍賣。至於怎麼算「閒置」，依產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法第 3 條，指自取得所有權起逾 3 年未完成建廠，且有建蔽率低於 30%、未具主要機械或營業設備、未取得核准登記或營運許可等情形之一。
非都市土地要新開發為工業使用，達一定規模就得辦「使用分區變更」，不只是變更編定。依非都市土地使用管制規則第 11 條，申請開發為工業使用面積達 10 公頃以上，或依《產業創新條例》申請開發達 5 公頃以上者，應變更為工業區；小面積的毗連擴展，則走同規則第 31 條與產業創新條例第 65 條的「工業用地證明書」機制，且以低污染事業為限、須留一成綠地並繳回饋金。
常見問題
「甲種工業區」和「甲種建築用地」是同一種嗎？›
不是，分屬兩套制度。「甲種工業區」是《都市計畫法》的都市計畫分區；「甲種建築用地」是非都市土地的編定。供工業使用的非都市土地編定，其實叫「丁種建築用地」。兩者的允許使用與建蔽容積都不同，不能混用。
丁種建築用地的建蔽率、容積率一定是 70%、300% 嗎？›
70%、300% 是非都市土地使用管制規則第 9 條訂的上限，不是固定值；直轄市或縣市政府得酌予調降並報中央備查。都市計畫工業區則沒有全國統一數字，要查該地的都市計畫書。個案的可建量，最後要以主管機關核發的使用分區證明與核定文件為準。
工業用地的地價稅比較低嗎？›
供工業用地「直接使用」、且「按目的事業主管機關核定規劃使用」的土地，地價稅得按千分之十計徵（土地稅法第 18 條）；未按核定規劃使用就不適用。這是稅率的資訊整理，實際核定與申報以稅捐稽徵機關為準。要提醒的是，這不代表移轉時有優惠：不課徵土地增值稅只限作農業使用的農業用地，工業用地並不適用。
買了工業地，取得分區後就能直接蓋廠、開工嗎？›
相關連結
法規與官方資料出處（點入為官方網站）：
- 都市計畫法臺灣省施行細則 第 14 條（工業區四類）
- 非都市土地使用管制規則 第 9 條（建蔽容積上限）
- 都市計畫法高雄市施行細則（高雄工業區管制）
- 工廠管理輔導法 第 3 條（工廠定義）
- 產業創新條例 第 46 條（園區土地處理）
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