土地公開成交研究

• 來源：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄）開放資料 買賣案件（高雄市），由內政部實價登錄開放資料批次下載取得；授權為政府資料開放授權條款第 1 版（OGDL v1）。
• 資料期間：2024 年 10 月至 2026 年 9 月（民國 113 年第 4 季至 115 年第 3 季），共 8 季；查詢日 2026-10-28。
• 納入條件：交易標的＝土地（純土地），依都市計畫分區或非都市使用地編定歸類。分區歸類：都市土地依「都市土地使用分區」欄分成住宅區、商業區、工業區、農業區與其他分區；非都市土地依「使用編定」欄分成甲乙丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地與其他；兩欄皆空白者列為未載明。
• 排除條件：備註欄寫到下列情形的案件不列入——特殊關係、債權債務、分算分割、增建未登記、畸零合併、瑕疵、急買急賣、贈與繼承、地清標售、預售、拍賣法拍、公設保留地、道路用地、協議價購、承購、都更重劃效益、未來興建成本合建、持分共有、民情風俗、非一般店面、土地現況不利、建物價值極低、其他特殊；總價為 0、單價空白或 0、交易日期無法解析或不在資料期間內（開放資料偶有年份錯置）。備註欄是自由填寫的文字，我先依關鍵字篩，再逐條人工看過；備註沒寫的，就排除不了。
• 單位換算：面積 m²÷3.305785＝坪；總價÷10000＝萬元；單價 元/m²×3.305785÷10000＝萬元/坪。
• 統計方式：只回報件數 5 件以上的分組；用中位數與四分位（P25／P75），不用平均數。件數不足 5 件的行政區併入「樣本不足」，不列數字。

第一，分區拉開了價格帶。都市計畫住宅區中位數 23.4 萬/坪、都市計畫農業區中位數 7.0 萬/坪、非都市農牧用地中位數 1.0 萬/坪、非都市甲乙丙種建築用地中位數 5.5 萬/坪。同一個行政區裡，不同分區的價差，比不同行政區、同一分區的價差還大。

第二，件數集中在市郊與非都市土地多的區。大寮區 635 件、小港區 273 件、仁武區 256 件。這些區成交多，是因為農地與非都市土地的筆數多，並不代表建地行情高。

第三，農牧用地與農業區單價低，也很分散。它們受農業發展條例限制，價格反映的多半是農用價值與變更的預期，不是可建量。想買農地，先看高雄農地那一頁。

至於買賣動機、開發計畫，資料裡看不到，我不亂猜，也不把這些數字當成哪一塊地的價格。

中位數不是估價。同一區的成交價，常因分區、臨路、面積、現況不同而差上好幾倍。把某區的中位數直接套在自己的土地或店面上，得到的只是一個看起來有根據、其實說不上什麼的數字。

公開資料有時間差。實價登錄從交易到公告需要一段時間，本頁只收期間內已經公告的案件，期間之後的交易還沒在裡面。

排除是看備註欄。親友交易、含增建、政府協議價購、公設保留地等案件，是依備註欄排除的；備註沒寫的排除不了，少數案件可能還是不太像正常市場交易。

自己的物件，帶著資料來聊。想比對你的物件，請給我地號或地址與現況，我用同一套公開資料找同區、同分區、面積相近的案件，陪你一起看。本站不拿單筆公開價做線上估價。

不行，尤其是土地。先確認你的土地是哪一種分區，再看該分區的分布；同區不同分區的價差可以到十倍。把地號給我，我幫你查分區並比對同分區、面積相近的案件。

那一類包含保護區、綠地與部分公共設施用地等特殊分區，很多是持分或小面積移轉，單價不能代表建地。公設保留地、道路用地與政府協議價購的交易已先排除，剩下的仍獨立列出，不讓它拉低或拉高其他分區的數字。

看它的分布，不看單一數字。農地價格與能否申請農舍、農業設施、是否鄰近都市計畫區有關，這些公開資料都沒有。相關規定在高雄農地那一頁。

實價登錄每月更新三次，本頁則每季整理一次，等下一季的資料公告得差不多了再重算。查詢日寫在資料來源那一段。