高雄建地

建蔽率是建築面積占基地面積的比率，管的是「一樓最多蓋多滿」；容積率是容積總樓地板面積與基地面積之比，管的是「所有樓層加起來的量體」。兩者的法定定義都在建築技術規則建築設計施工編第 1 條與第 161 條。

要注意，「基地面積 × 容積率」算出來的只是推算上限。依同規則第 161 條，容積總樓地板面積要先扣除依法不計入的部分，基地面積的計算則包含法定騎樓面積；實際能蓋多少，仍以主管機關核定為準。

高雄市是直轄市。依都市計畫法第 39 條與第 85 條，都市計畫各使用區的建蔽率、容積率由直轄市政府在自己的施行細則中規定，沒有全國一體適用的數字。

高雄市的規定在都市計畫法高雄市施行細則：第 18 條把都市計畫範圍劃為住宅區、商業區、工業區等十七類使用分區，各分區的使用管制內容依附表一；第 20 條規定各使用分區的建蔽率、容積率依附表二。附表的具體數字會因個別都市計畫書而不同，實際數值要以該地所屬的都市計畫書與都發局核發的分區證明為準。

非都市土地供建築使用的編定分四種。依區域計畫法施行細則第 13 條，甲種供山坡地範圍外的農業區、乙種供鄉村區、丙種供森林區與山坡地保育區、風景區及山坡地範圍的農業區、丁種供工廠及有關工業設施建築使用。

各種建築用地的建蔽率、容積率有法定上限，依非都市土地使用管制規則第 9 條如下表。這是全國上限，直轄市政府得視實際需要酌予調降並報中央備查，高雄個案仍要查該筆用地編定與市府有無調降。

能不能蓋，先看基地有沒有臨接建築線。依建築法第 42 條，建築基地必須與建築線相連接，接連部分的最小寬度由直轄市主管建築機關統一規定；在高雄，依高雄市建築管理自治條例第 8 條，未臨接建築線者不得建築，同條例第 9 條也規定非經申請指示（定）建築線不得申請建造執照。若基地臨接的是現有巷道，同條例第 4 條要求巷道寬度 2 公尺以上，並符合公用地役關係、地目登記為「道」等情形之一，才能在指定建築線後申請建築。

基地太小或形狀不整，可能是畸零地。依建築法第 44 條與第 46 條，建築基地最小面積的寬度、深度由地方政府規定，畸零狹小不合規定者，非與鄰地協議調整地形或合併達到規定不得建築，各地方政府並須訂定畸零地使用規則報內政部核定。

高雄市的標準在高雄市畸零地使用自治條例：第 4 條訂出最小建築基地規模為寬度至少 3 公尺、深度至少 5 公尺、面積至少 20 平方公尺；第 7 條規定畸零地非補足最小寬深不得建築，但鄰地為道路溝渠、鄰地已建築完成無法合併、袋形基地等情形除外。

若與鄰地談不攏，依建築法第 45 條可申請調處，地方政府應於收到申請起一個月內處理。買到疑似畸零地或沒有臨路的地，務必先向高雄市主管建築機關申請指定建築線，確認能不能蓋。

基地要靠私設通路連到建築線時，通路寬度有規定。依建築技術規則建築設計施工編第 2 條，基地與建築線連接部分最小長度應在 2 公尺以上；私設通路寬度隨長度分級：未滿 10 公尺為 2 公尺、10 公尺以上未滿 20 公尺為 3 公尺、大於 20 公尺為 5 公尺，以私設通路為進出道路的建築物總樓地板面積合計達 1,000 平方公尺以上者為 6 公尺。

確認可以建築後，動工前要先請照。依建築法第 25 條，建築物非經主管建築機關審查許可、發給執照，不得擅自建造、使用或拆除；同法第 28 條把建築執照分為建造執照、雜項執照、使用執照與拆除執照四種。買素地若要自建，這段流程要先算進時程。

有些「建地」其實蓋不了。被劃為公共設施保留地的土地，依都市計畫法第 50 條，在政府徵收取得前只能申請作臨時建築使用；一旦政府通知開闢公共設施並限期拆除，權利人必須自行無條件拆除。買這種地前要先確認它是不是公共設施保留地。

位於山坡地的建地要多一道關卡。依水土保持法第 3 條，標高 100 公尺以上，或標高未滿 100 公尺但平均坡度 5% 以上、且經核定公告的土地屬山坡地；同法第 12 條規定，在山坡地開發建築用地等開挖整地，必須先擬具水土保持計畫送主管機關核定，核定前各目的事業主管機關不得逕行核發開發或建築許可。

若想整塊開發較大面積的非都市土地，依非都市土地使用管制規則第 11 條，開發達一定規模要先辦理使用分區變更，例如社區達 50 戶或 1 公頃以上變更為鄉村區、工業使用達 10 公頃（依產業創新條例申請者 5 公頃）以上變更為工業區。單筆建地買賣多半用不到，評估大面積素地開發時才要留意。

買賣建地會遇到的稅與期限，實際以稽徵及地政機關核定為準。土地增值稅依土地稅法第 33 條採三級累進：漲價總數額未達原地價 100% 課 20%，100% 以上未達 200% 的超過部分課 30%，200% 以上的超過部分課 40%；持有超過 20 年、30 年、40 年者，超過最低稅率的部分分別減徵 20%、30%、40%。

契稅方面，依契稅條例第 2 條，在開徵土地增值稅區域的土地買賣免徵契稅，所以買純建地不涉及契稅。

登記期限：依土地法第 73 條，土地權利變更應在變更後一個月內申請登記，繼承登記則自繼承開始起六個月內；逾期每逾一個月得處應納登記費一倍的罰鍰，最高不超過二十倍。

此外，公共設施保留地依都市計畫法第 50-1 條，因徵收取得的加成補償免徵所得稅，因繼承或配偶、直系血親間贈與而移轉者免徵遺產稅或贈與稅。要抓土地的稅基與行情，可到高雄市政府地政局查每年 1 月 1 日公告的公告土地現值（線上服務→線上查詢→公告土地現值／公告地價查詢）。

不一定。「建地」是俗稱，能不能蓋、能蓋什麼，要看使用分區與現況：都市計畫土地看使用分區，非都市土地看使用地編定，還要確認有沒有臨接建築線、是不是畸零地或公共設施保留地。個案以主管機關核發的分區證明與核定文件為準。

那只是推算的上限。依建築技術規則建築設計施工編第 161 條，容積總樓地板面積要先扣除依法不計入的部分，加上各種設計條件都會影響結果，真正能蓋多少以主管機關核定為準。

在政府徵收取得前，依都市計畫法第 50 條只能申請臨時建築使用，且政府要開闢時須無條件拆除，不能當一般建地長期使用，下訂前先確認是否為公共設施保留地。

沒臨接建築線或屬畸零地的土地，可能無法單獨建築。依高雄市畸零地使用自治條例第 7 條，畸零地原則上要補足最小寬深才能建築（鄰地已建築完成、袋形基地等情形另有例外），可透過與鄰地協議合併處理；真的談不攏，依建築法第 45 條可申請調處。我建議先申請指定建築線，確認能不能蓋再下決定。