出售／出租店面

• 權利狀態：土地或建物有無他項權利登記（抵押、地上權等）尚未塗銷。
• 使用分區：先核對該址的使用分區與允許使用項目，不能只因現址已有店家營業就推定合法。
• 建物現況：有無違建、增建，是否領有使用執照。
• 既有租約：是否仍有承租人在使用，租約條件、押金與剩餘期間。
• 污染列管：如該址或鄰地曾作高風險用途，須查是否屬環境部土壤及地下水污染整治網列管場址。

以上項目建議先向地政士或專業人員逐項確認，正式以主管機關核發的使用分區證明與相關法規為準。

店面常是帶著承租人出售。依民法第 425 條「買賣不破租賃」，出租人於租賃物交付後、承租人占有中將所有權讓與第三人，租約對買方仍繼續存在；但未經公證之不動產租約，期限逾 5 年或未定期限者，不適用。

所以出售前要把租約、租金、押金、剩餘租期與是否公證整理清楚：對投資型買方，穩定的租約是加分；對想自用的買方，未到期的租約反而是門檻，兩種買方要用不同方式溝通。

• 可經營的行業：承租人要開的店，該址分區與建物用途是否允許；需要用租約辦理商業或公司登記的，也要先確認。
• 裝修、招牌與回復原狀：可施作範圍、費用負擔，以及退租時如何處理。
• 租期、調租與押金：租期長短、何時調整租金、押金金額與返還條件。
• 公證：租約經公證並載明應逕受強制執行者，租金給付，以及定有期限的租約期滿交還店面，得直接依公證書聲請強制執行（公證法第 13 條）。

承租方會注意的條款與法規細節，整理在高雄店面出租頁。

店面的租金與售價由人流與客群結構決定，同一條路兩側、同棟一樓與二樓，成交條件可能差異很大。定價要看單價，而不是拿單一成交案例比價。可先參考店面市場觀察，篩選條件相近的多筆再調整，而不是套用單一數字。

調整時，我會逐項說明依據：

• 臨路與面寬：位在哪一條路、哪一側，門面寬度與招牌條件。
• 樓層與騎樓：一樓或二樓、有無騎樓與夾層，條件差異很大。
• 分區與建物用途：允許的行業越廣，能接觸的買方與承租人越多。
• 租約狀態：帶穩定租約出售時，投資型買方會以租金回推價格；空屋出售則以自用買方為主。

🔴 本站不在線上提供沒有資料依據的價格；公開成交行情只是起點，正式估價須由估價師依《不動產估價技術規則》逐筆評估。

• 1. 現況查核：您提供地址或建號，我先查分區、建物用途、權利與租約現況，判斷適合的買方或承租人。
• 2. 定價建議：以公開成交資料的區段水準為起點，逐項說明調整依據，售價或租金由您決定。
• 3. 簽訂委託契約：經紀業須與委託人簽訂委託契約書後，才能刊登廣告及銷售，廣告內容應與事實相符並註明經紀業名稱（不動產經紀業管理條例第 21 條）。
• 4. 行銷與帶看：依目標對象安排曝光與帶看，並備妥不動產說明書說明現況。
• 5. 議價與簽約：委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書與買賣或租賃契約書，都應由經紀業指派經紀人簽章（同條例第 22 條）；簽約時說明書交付對方簽章，並視為契約的一部分（同條例第 24 條）。
• 6. 點交：出售案的移轉登記通常委由地政士辦理，稅費結清、尾款付清後交屋；出租則在租約簽妥、押金與首期租金收訖後點交。

不動產說明書的內容會成為契約的一部分，所以違建、夾層、租約與漏水等情況，委託時就請如實告知。

出售與出租委託皆適用一般／專任的區分。實際委託內容以雙方簽署之委託契約條款為準，並應依內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」辦理，非法律意見。

• 土地或建物權狀（正本或影本）
• 身分證明文件（本人身分證，或公司登記／營業登記資料）
• 建物如領有使用執照，請一併提供
• 如為出租委託，請提供現況照片，以及希望的租金、押金、租期與可接受的行業
• 既有租約或他項權利登記文件（如有）

出售案到了簽約過戶，申請所有權移轉登記依土地登記規則第 34 條，應提出登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀及申請人身分證明等。

出售店面（含建物）之土地移轉課徵土地增值稅，依漲價倍數採 20％／30％／40％累進稅率；105 年 1 月 1 日後取得者另適用房地合一稅 2.0，個人依持有期間分別按 45％／35％／20％／15％課徵。出租店面所收取之租金，應依法申報綜合所得稅，實際計算方式建議洽會計師或國稅局確認。

以公司名義出售店面時另注意營業稅：出售土地免徵營業稅；建物屬銷售貨物，原則上依法課徵營業稅（加值型及非加值型營業稅法第 8 條、第 10 條），契約上土地與建物的價款建議分別載明。

以上為一般性整理，實際適用稅率、稅基與申報程序，您的情況應以會計師或稅務機關（國稅局、地方稅務局）之認定為準。

要先核對該址的使用分區與允許使用項目，不能只因現址已有店家營業就推定合法；正式以主管機關核發的使用分區證明與相關法規為準，具體情形建議洽主管機關或專業人員確認。

用內政部實價登錄：交易類型選「不動產買賣」、建物型態篩店面等，並看清標的是土地、建物或房地。商用物件成交稀疏、每筆差異大，要挑條件相近的多筆比較再調整。

公開成交行情只是起點，還要看可比性與每筆之間的差異（分區、臨路、形狀、現況）；正式估價由估價師依《不動產估價技術規則》以市場法、收益法等推算。本站不在線上提供沒有資料依據的價格。

一般為需求確認→物件查證（使用分區證明、謄本、污染列管、行情比對）→議價→簽約→稅費結算→過戶點交；商用物件查證項目比住宅多，各階段文件建議逐項核對，並由地政士等專業角色協助。

可以。依民法第 425 條「買賣不破租賃」，出租人於租賃物交付後、承租人占有中將所有權讓與第三人，租約對買方仍繼續存在；但未經公證、期限逾 5 年或未定期限的不動產租約不適用。出售前先整理租約、租金、押金與剩餘租期，讓買方評估。