這篇把工業地產會碰到的所有稅一次講完，並分**「自然人（個人）」與「法人（公司）」**兩條線陳述——因為兩者課稅邏輯差很多。第 14 篇是基礎版，這篇是完整版。
稅法時有修正、稅率與級距亦可能調整。本文所列為現行常見規定，實際最後要以最新稅法與國稅局／地方稅稽徵機關核定為準，重大交易務必先諮詢會計師或地政士。
一、持有階段（自然人 ＝ 法人 課法相同）
土地繳地價稅：基本 10‰ 起累進至 55‰；供工廠直接生產、經核定規劃使用的工業用地可按特別稅率 10‰、不累進，但須主動申請。建物繳房屋稅：廠房、廠辦屬營業用，約現值 3%～5%。地價稅每年 11 月開徵、房屋稅每年 5 月開徵。（詳見第 14 篇。）
二、營運階段（主要是法人）
公司持有並營運工業不動產，會碰到三個國稅：
營業稅（5%）——銷售貨物或勞務課 5%；土地免徵營業稅，但營業人**銷售房屋（建物）**原則上按 5% 課徵（適用特種稅額計算的營業人另依其規定）。營業人每 2 個月一期，於次期第 15 日前申報。
營利事業所得稅（20%）——課稅所得超過 12 萬元者，全額按 20%。每年 5 月結算申報前一年度，每年 9 月暫繳（按前一年度應納稅額 ½ 預繳）。
未分配盈餘稅（加徵 5%）——當年度盈餘未作分配者，就未分配盈餘加徵 5%（107 年度起由 10% 降為 5%）。申報時點是在辦理次年 5 月營所稅結算時，併同申報上一年度未分配盈餘：
三、交易／處分階段
房地合一所得稅 2.0（2021/7/1 起，適用 105/1/1 後取得之房地）依身分與持有期間適用不同稅率：
| 持有期間 | 個人·境內 | 內資營利事業 | 非居住個人／外資 |
|---|---|---|---|
| ≤ 2 年 | 45% | 45% | 45% |
| > 2～5 年 | 35% | 35% | 35% |
| > 5～10 年 | 20% | 20%（＞5 年） | 35% |
| > 10 年 | 15% | 20% | 35% |
課稅所得＝成交價 − 取得成本 − 費用 − 依土地稅法計算之土地漲價總數額。申報上，個人於移轉登記次日起 30 日內申報；營利事業併同年度營所稅結算（5 月）、但按持有期間差別稅率分開計算。
其他交易稅：土地增值稅（賣土地·賣方繳）依漲價倍數 20／30／40% 累進；契稅（買建物·買方繳）6%，按契價計，純素地無契稅；印花稅買賣契據 0.1%。
四、全年稅務行事曆（法人視角）
| 月份 | 要辦什麼 |
|---|---|
| 單月 15 日前 | 營業稅（每 2 月一期） |
| 5 月 | 營所稅結算＋未分配盈餘申報＋房屋稅開徵 |
| 9 月 | 營所稅暫繳 |
| 11 月 | 地價稅開徵 |
| 交易後 30 日內 | （個人）房地合一申報 |
五、範例試算
範例 1｜自然人 A 賣工業素地：2020/3 買 1,000 萬、2024/9 賣 1,600 萬（持有約 4.5 年 → 35%）。費用 50 萬、土地漲價總數額 150 萬。課稅所得 ＝ 1,600 − 1,000 − 50 − 150 ＝ 400 萬，房地合一稅 ＝ 400 × 35% ＝ 140 萬；另繳土增稅、印花稅，素地無契稅。移轉登記次日起 30 日內申報。
範例 2｜法人 B 賣廠房＋當年營運：2018 購廠房 2,000 萬、2024 售 3,200 萬（持有 > 5 年 → 內資公司 20%）。費用＋土地漲價數額 200 萬 → 課稅所得 1,000 萬 → 房地合一稅 ＝ 1,000 × 20% ＝ 200 萬（分開計算）。賣建物另課營業稅 5%、印花稅 0.1%，買方繳契稅 6%。當年營運另獲利 500 萬 → 營所稅 100 萬；未分配則再隔年課未分配盈餘稅 5%。
（以上為簡化示意，實際課稅所得計算依個案與稅法，務必由專業人士核算。）
動手測驗・點開看答案
公司賣廠房，房地合一稅怎麼申報、稅率怎麼算？›
併同年度營所稅（5 月）結算，但按持有期間差別稅率「分開計算」；內資公司 ≤2年45%、2-5年35%、>5年20%。
未分配盈餘稅什麼時候申報？›
某年度（T）盈餘，於 T+1 年 5 月結算營所稅並決定分配，未分配部分在 T+2 年 5 月加徵 5% 申報。
個人賣房地，房地合一稅的申報期限是多久？›
所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報（不論賺賠、免稅都要申報）。
自然人 vs 法人：個人房地合一 45/35/20/15%、移轉後 30 日內申報，賣建物多免營業稅、無營所稅（出租併綜所稅）；法人房地合一 45/35/20%、併 5 月結算，賣建物課 5% 營業稅，還有營所稅 20% 與未分配盈餘 5%。個人適合少量長期持有，法人適合頻繁交易、可攤費用。
本文所列稅率、級距與申報期限為現行常見規定，稅法時有修正；一切以最新法令及財政部各國稅局／地方稅稽徵機關核定為準，本文為教學整理，非稅務或法律意見。
