資料日期 2026-10-27。以下是個案見解與實務函令的整理：判決結果依個案事實而定，不是通案結論；函令以發布日的規定為準。具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
凶宅
賣方把發生過事故的房子分割成兩個門牌再賣，還算凶宅嗎？買方可以解約嗎？
新北地方法院在該案（一審）認為：判斷是否凶宅要看事故發生的實際物理空間，不因事後分割登記或改門牌而切斷；賣方簽約前已從仲介得知卻未告知，且契約有「嗣後查證曾發生非自然身故得解約」的約定，故買方得解約。法院也認為凶宅屬物之瑕疵，不以發生在賣方持有期間為限，並把過高的違約金酌減。該案上訴後在高院調解成立，個案仍須看契約與證據。
依據：民法第354條第1項、第359條、第250條、第252條；臺灣新北地方法院108年度重訴字第420號民事判決（109年2月10日）；臺灣高等法院109年度重上字第276號（109年6月19日調解成立）（資料日期 2026-10-27）
賣方沒告知房子在他買進之前就有人在屋內自殺，這樣算詐欺嗎？
新竹地方法院在這件刑事案判賣方無罪：法院認為現況說明書與契約只問「賣方產權持有期間」，賣方未主動告知持有前的事件，不當然違反法律或契約上的告知義務，也不一定構成詐欺罪，較屬民事瑕疵擔保問題。但他案賣方明知前手有人自殺仍刻意隱瞞，曾被判詐欺有罪，要看個案事實。刑事無罪也不代表買方不能在民事上主張減價或解約。
依據：刑法第339條第1項；刑法第15條；臺灣新竹地方法院99年度易字第33號刑事判決（99年9月3日）；內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函（判決所引）；對照：臺灣新北地方法院98年度易字第2039號（99年3月24日）、臺灣高等法院99年度上易字第1125號（99年10月28日）（資料日期 2026-10-27）
現況說明書裡問的『凶宅』，到底是怎麼定義的？
內政部97年函釋說明：「凶宅」不是法律名詞，當時現況說明書所問，是指賣方產權持有期間，專有部分（含主建物及附屬建物）曾發生凶殺或自殺致死（不含自然死亡），以及在專有部分有求死行為致死（如跳樓）；在專有部分遭砍殺而陳屍他處者不包括。現行不動產說明書（成屋）範圍另含一氧化碳中毒或其他非自然死亡。這是行政機關的說明，法院不一定受拘束，請以內政部最新公告為準。
依據：內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函（臺中地院114年度重訴字第307號判決引述原文）；不動產說明書應記載及不得記載事項二、成屋(四)其他重要事項5；不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」（資料日期 2026-10-27）
海砂屋與輻射屋
買到海砂屋，可以怎麼向賣方求償？房子很舊也算嗎？
高等法院在該案認為：混凝土氯離子含量超過國家標準，並出現剝落、鋼筋鏽蝕等狀況，屬減損價值與通常效用的瑕疵，買方可主張減價或解約；房子蓋在標準訂定前，只要買賣發生在標準訂定後，該案仍以國家標準判斷，並以瑕疵屋與正常屋價差計算，減價約兩成。行使期限依民法第365條（通知後六個月內、交付起五年內）。簽約前宜約定氯離子檢測，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第359條；臺灣高等法院 102 年度上字第 511 號民事判決（103年4月9日）（資料日期 2026-10-27）
契約寫「點交前不得要求檢測氯離子」，之後發現是海砂屋還能求償嗎？
高等法院在該案的見解是：契約寫「點交前不得要求檢測氯離子」，只是約定交屋前買方能否要求賣方配合鑽心取樣，不等於買方放棄瑕疵擔保；該案買方不知情、房屋又被裝潢遮蔽，買方無重大過失。海砂屋修復後高氯離子本質仍在，法院酌定減價約15%（約277萬元）。發現後要儘快通知，並在民法第365條期限內（通知後六個月內、交付起五年內）行使權利，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第355條、第356條、第359條、第179條；臺灣高等法院 103 年度上字第 1268 號民事判決（105年2月23日）（資料日期 2026-10-27）
買到輻射屋，賣方說已經改善過，我還能解約嗎？時間有限制嗎？
此為舊法時期見解：高等法院在該案（91年判決）認為，房屋曾受輻射污染，雖經改善、輻射量與背景值相當，但同棟其他樓層及公共設施仍未修繕、樓梯間仍有輕微污染，一般人仍不願購買，屬減少通常價值的重大瑕疵；輻射須儀器才測得出，屬「不能即知的瑕疵」，買方發現後須立即通知。該判決適用修正前第365條（交付後六個月）；現行條文為通知後六個月內且自交付起五年內，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第356條第3項、第359條、第365條、第259條；臺灣高等法院 91 年度上字第 366 號民事判決（91年7月16日）（資料日期 2026-10-27）
房子的梁柱、剪力牆被破壞過，補強修好後，還能請求減少價金嗎？
最高法院在該案發回時認為，房屋承重梁柱、剪力牆受破壞，即使補強修復，也只是回復物理上的原狀，不一定彌補「交易性貶值」，不能僅因可修復就認定沒有貶值。發回更審後，高等法院在該案採信估價報告，就買價6,500萬元的房屋准減價約678萬元，最高法院105年裁定駁回上訴。減價額需靠鑑定，並須在民法第365條期限內（通知後六個月內、交付起五年內）行使，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條第1項、第359條、第365條、第179條、第227條第1項；民事訴訟法第222條第2項；最高法院104年度台上字第523號民事判決（104年3月26日）；臺灣高等法院104年度重上更(一)字第50號民事判決（104年11月18日）（資料日期 2026-10-27）
漏水與壁癌
買到中古屋，入住後下大雨才發現漏水，多久內要向賣方主張？
高雄地方法院在該案認為：買方發現漏水並通知賣方後，須在六個月內行使解除權或減價請求權，否則權利消滅（民法第365條；自交付起最長五年）。該案買方只通知賣方修繕、協調修理，隔了六個月才起訴，法院認定權利已消滅，也認定賣方無詐欺故意，買方敗訴（二審以調解結案）。發現漏水要儘快書面通知並明確表示減價或解約；賣方故意不告知瑕疵時，六個月期間不適用。個案請專業人士評估。
依據：民法第356條、第359條、第365條；臺灣高雄地方法院 108 年度訴字第 7 號民事判決（109年7月31日）（資料日期 2026-10-27）
賣方現況說明書勾選沒有漏水，其實修補過但沒講，買方還能請求減價嗎？
臺北地方法院簡易庭在該案認為：賣方明知房屋曾漏水、只做簡陋修補，卻在現況說明書勾選未曾修繕，可能被認定為「故意不告知瑕疵」，此時買方不受「通知後六個月」及檢查通知義務限制，只要在交付後五年內行使減價權即可（民法第356、357、365條）。該案買方發現後隨即通知賣方，法院酌准減價16萬元。賣方宜據實填寫，買方仍建議儘速書面通知，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第356條、第357條、第359條、第360條、第365條；臺灣臺北地方法院簡易庭 101 年度北簡字第 5023 號民事判決（101年9月13日）（資料日期 2026-10-27）
房子裝潢木板後面才發現壁癌，算瑕疵嗎？減價通常怎麼算？
桃園地方法院在該案認為：壁癌被裝潢木板遮住，依通常檢查看不出來，屬「不能即知的瑕疵」，買方拆除裝潢發現後立即通知賣方，不算怠於通知，仍可主張瑕疵擔保。該案以修復費用12萬元作為減價依據（買價235萬元）。賣方若非故意隱瞞，買方仍須在民法第365條期限內行使權利（通知後六個月內、交付起五年內）。發現後建議立即拍照、書面通知並取得修繕估價單。
依據：民法第354條、第355條、第356條、第359條、第360條；臺灣桃園地方法院 102 年度簡上字第 79 號民事判決（103年11月20日）（資料日期 2026-10-27）
買二手房入住後才發現潮濕漏水，超過半年才主張解約還來得及嗎？賣方故意沒說又怎麼算？
此為舊法時期個案：最高法院88年發回判決認為，賣方若故意不告知瑕疵，當時第365條第2項的六個月期間不適用，原審未查明就駁回而廢棄發回。該案是使用執照載為地下儲藏室卻當住宅賣，發回更審後法院認定賣方非故意不告知、解約已逾期，買方上訴被駁回。現行第365條為通知後六個月內且自交付起五年內，故意不告知時六個月不適用但買方須證明賣方知情，宜立即存證信函通知。
依據：民法第354條、第359條、第365條；最高法院88年度台上字第1774號民事判決（88年8月12日）；最高法院91年度台上字第2502號民事裁定（91年12月12日）（資料日期 2026-10-27）
坪數不足與公設比
預售屋契約寫的車位坪數比權狀大，建商要補差價嗎？
高等法院在該案的見解是：契約在車位坪數前寫「約」，視為預估值，實際以地政機關登記（權狀）為準；契約的面積誤差找補約定只列主建物、附屬建物、共有部分，不含車位，所以該案認為車位登記面積較小不構成瑕疵，也不能要求找補。判決並指內政部預售屋範本的找補同樣不含車位（現行範本第六點也扣除車位）。簽約前要看清找補條款範圍，車位差異要補償須明確寫入契約。
依據：民法第359條、第227條第1項、第226條第1項、第179條；臺灣高等法院111年度上易字第156號民事判決（112年6月13日）；內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第六點（112年6月19日修正）（資料日期 2026-10-27）
買中古屋才發現公設比很高，可以因此解約或減價嗎？
高等法院在該案的見解是：成屋買賣，買方簽約前已看過謄本、權狀與不動產說明書，知道室內與公共設施面積，即使公設比約37%（公設5.34坪、權狀14.32坪），也不構成物之瑕疵；公共設施分擔比例屬私法自治，預售屋契約範本不能直接套用到成屋，以現況交付也不算不完全給付。簽約前務必核對謄本面積與說明書，有疑問先提出，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第359條、第227條；臺灣高等法院 97 年度上易字第 1034 號民事判決（98年5月12日）（資料日期 2026-10-27）
預售屋交屋後實際坪數比契約少，建商要補多少？仲介要負責嗎？
高雄地方法院在該案的見解是：預售屋實際面積要到取得使用執照、辦理登記才確定，所以契約會約定面積誤差找補。該案契約約定不足由建商全額找補、超過買方至多找補2%、面積減少逾3%買方得解約，建商也已依約找補，損害已填補；仲介雖有據實報告與調查義務，但已如實提供原契約，不必事先查出實際面積。現行內政部預售屋範本第六點內容相近，仍以您的契約為準。
依據：民法第567條、第227條；不動產經紀業管理條例第26條；臺灣高雄地方法院102年度訴字第1046號民事判決（103年1月10日）；內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第六點（112年6月19日修正）（資料日期 2026-10-27）
買到的停車位面積不足、又是違規增設的，要求減少價金時，減多少是怎麼算的？
最高法院在該案認為，買受人因物有瑕疵請求減少價金，應比較買賣時「有瑕疵的物」與「無瑕疵的物」應有的價值，再以兩者差額占無瑕疵物價值的比例計算，不能直接用瑕疵部分占買賣標的的比例（如短少的面積比例）來算，因而廢棄原判決、發回更審。發回後，高等法院改依鑑定的價值差額計算，各買受人可減價約19萬至29萬元，判決已確定。減價金額通常需要專業鑑價，並無固定公式，也不一定等於面積短少的比例。
依據：民法第354條第1項、第359條；最高法院99年度台上字第1972號民事判決（99年10月28日）；臺灣高等法院99年度上更(一)字第128號民事判決（103年8月27日）（資料日期 2026-10-27）
